精讲考点一 房地产交易
1房地产交易的规则
（1）房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，二者不能分割，即“房地一体主义”；
（2）房地产转让、抵押必须按照法律规定，遵循公正、公平、公开的原则；
（3）国家实行房地产成交价格申报制度；
（4）房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，否则转让、抵押行为无效。
2 房地产转让时土地使用权的处理
（1）房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
（2）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
（3）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
真题精炼
甲公司以出让方式取得某地块50年土地使用权，用于建造写字楼。土地使用权满3年时，甲公司将该地块的使用权转让给乙公司，但将该地块上已建成的一幢楼房留作自用。对此，下列哪些选项是正确的？（13年.卷一.72题）
A．如该楼房已取得房屋所有权证，则甲公司可只转让整幅地块的使用权而不转让该楼房
B．甲公司在土地使用权出让合同中载明的权利、义务应由乙公司整体承受
C．乙公司若要改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，取得原出让方的同意即可
D．乙公司受让后，可以在其土地使用权的使用年限满46年之前申请续期
【答案】BD
3.房地产转让的条件
（1）按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）以划拨方式取得土地使用权的，应当向有批准权的人民政府申请批准。准予转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并依规定缴纳土地使用权出让金；有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
（3）按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（4）转让房地产是已建成房屋的，应持有房屋所有权证书。
理论法学-杨帆
